От чего в Оренбурге зависит цена на квартиру?

Наталья Грищенко

«Беспрецедентно низкие цены на квартиры в новостройке – от 9 тысяч рублей за квадратный метр...» «Доступная социальная ипотека – 3 процента годовых. Справка о доходах не требуется...» «Новое жилье по старой стоимости...» «Поможем накопить на квартиру малоимущим...» Вы уже бежите по указанному в рекламе адресу? Стоп! Подобное объявление вполне может оказаться миражом...

Ловушка для инвестора

Без проблем приобрести недвижимость могут менее десяти процентов оренбуржцев. Остальным улучшение жилищных условий только снится. Увы, прекрасный сон нередко оказывается кошмарной явью. Виной тому могут стать как «черные» риэлтеры, так и вполне добросовестные на первый взгляд застройщики. Начиная с 2000-го года надежды «бездомных» жителей областного центра не оправдали как минимум четыре, громко заявивших о себе компании, предлагавшие долевое инвестирование на этапах строительства по льготным расценкам. В результате большинство неудавшихся новоселов обивают судебные пороги по сей день. Как защитить свои деньги от мошенников и преступно-безалаберных застройщиков?

- Во-первых, необходимо знать реальные цены на жилье и из чего они складываются, - комментирует заместитель главы города по градостроительству и архитектуре С.И. Петров. – Сегодня себестоимость квадратного метра новой квартиры не может быть менее двенадцати тысяч рублей. Застройщик предлагает дешевле? Это ловушка! Кто станет работать себе в убыток? Возведение домов – чрезвычайное энергоемкое и затратное производство. Ценообразование во многом зависит от аппетитов естественных монополий и расценок на стройматериалы, большинство из которых в нашу область приходится завозить. Стоимость жилья складывается из многих факторов. Основные из них: технические условия проведения коммуникаций (если необходима перекладка теплотрассы, водовода и других сетей, цена квадратного метра, конечно же, возрастет), расходы на стройматериалы (можно взять качественные, но более дорогие, а можно и незадачливо сэкономить), транспортные затраты (они уменьшаются, если застройщик самостоятельно производит отдельные материалы. К примеру, некоторые оренбургские строители начали выпускать свои пластиковые окна, стальные изделия и т.д.), месторасположение площадки (есть престижные районы с развитой инфраструктурой, а есть такие, которые надо осваивать), высота этажей здания (там, где она 3,3 метра, цена всегда дороже по сравнению с обычным домом, где потолки 2,6 метра), ну и, конечно, - инженерная «начинка» новостройки (индивидуальное отопление и дымоходы, общий быстрый Интернет, металлопластиковая разводка коммуникаций, фасадная вентиляция и т.д.). Во-вторых, чтобы обезопасить себя от плачевных последствий, перед тем как подписать договор инвестирования или купли-продажи, необходимо проверить: все ли у застройщика в порядке. Я имею в виду документацию. Деньги отдать всегда успеете – прежде взгляните на договор аренды земельного участка, изучите согласованный (!) рабочий проект и потребуйте разрешение на строительство. Не показывают? О состоятельности застройщика всегда можно узнать у нас в администрации. Не стесняйтесь обратиться в управление капитального строительства или комитет по градостроительству и архитектуре.

- Сергей Иванович, каким фирмам нельзя верить? Я имею в виду не названия конкретных компаний, а условия их предложений.

- Я бы не доверился организации, которая заявляет о долгом пребывании в нашем городе (два года и более), но не может показать результаты своей работы, то есть – дома. Не вложил бы деньги в кооператив с длительной накопительной системой – инфляция и цены на жилье растут быстро, и средства за время могут обесцениться. Не стоит обольщаться слишком льготной ипотекой – любой банк всегда просчитывает свою выгоду. И, конечно, нельзя верить тем, кто предлагает фантастически низкую цену за квадратный метр еще не возведенного жилья.

Из чего цена строится?

На оренбургском рынке недвижимости достаточно крупных, зарекомендовавших себя фирм. Между основными застройщиками: «СВС», «Лист», «Ликострой», «Уральская строительная компания», «Строительный поток-04», «Финансово-строительная компания», «Завод Энергострой» и некоторыми другими жесткая конкуренция. Однако даже в этой борьбе они не могут снизить цены. Поэтому главное «оружие» в битве за клиента – качество и оригинальное исполнение прихотей будущих новоселов. Речь об элитарном жилье? Не угадали. Такого в Оренбургской области... пока нет. Кирпично-монолитные здания с вычурными фасадами лишь в рекламе кричат о себе, как об элитных. На деле же они не тянут даже на «дома пониженной элитности». Мы не будем говорить о конкретных фирмах и их уловках (как правило, ими пользуются небольшие компании). Просто расставим точки над «i» в вопросе элитарности жилья. Что отличает его от обычного или, как сейчас говорят, «социального»? Главным образом, все то же инженерно-техническое наполнение. В таком доме обязательно должен быть собственный теплопункт с бесперебойным горячим водоснабжением, противопожарная сигнализация, внутренняя телекоммуникационная сеть со сверхбыстрым доступом в Интернет, видеонаблюдение за «местами общего пользования» (так здесь именуют шикарные лестничные холлы), кабельное и интерактивное телевидение, центральное кондиционирование, система приточно-вытяжной вентиляции (стеклопакеты герметичны и препятствуют естественному наполнению помещений воздухом) и другое, обязательно импортное (!), оборудование (к примеру, лифты с отделкой «люкс» или бронированные квартирные двери с кодовыми замками). Кроме того, элитный дом не может считаться таковым без собственной инфраструктуры: подземной парковки (нередко с автомойкой), детским игровым городком в охраняемом дворике и даже (пенсионеры, выпейте валерьянки!) бассейном, спортзалом и косметическим салоном! Сколько может стоить «буржуйский» комфорт, рядовому оренбуржцу со среднестатистической зарплатой в пять тысяч рублей и подумать страшно. Могут ли местные застройщики предоставить нам весь «джентльменский» набор элитных услуг?

- В ближайшее время вряд ли, - считает генеральный директор ООО «Лист» Е.И. Петров. – К примеру, когда мы планировали строительство дома на улице Ленинской, хотели сделать в нем центральное кондиционирование. Однако провести его оказалось невозможно, так как в центре города попросту неоткуда взять электричество для работы столь мощной системы. Это – не единственная проблема в возведении элитарного жилья. Главная беда в его дорогущей себестоимости, которая повлечет за собой невероятно высокую для Оренбурга цену за квадратный метр. А вообще, нужно ли нам элитное по-мировым меркам жилье? Сегодня обычное-то покупают в основном мигранты с Севера, из ближнего зарубежья и риэлтерские фирмы. К тому же, качество возводимого в Оренбурге жилья в последние годы значительно улучшилось. Сейчас очень много строят по-настоящему добротных многоэтажек, с индивидуальными планировками квартир и по оригинальным проектам. Мы также используем новые технологии: ставим автономные поквартирные системы отопления (импортные газовые котлы) и дымоходы, телефонизируем дома, проводим мощную вентиляцию, монтируем собственные трансформаторные подстанции и индивидуальные теплопункты, ставим приборы учета и бронированные сейфовые двери, применяем лифты от мирового производителя – фирмы «Отис» и т.д. По-моему, это уже немало...

На чем можно сэкономить

При всем этом, отдельные фирмы еще и экономить умудряются! По словам Е.И. Петрова, главная экономия денег и времени в производстве своих стройматериалов и использовании собственной (не арендованной) техники. К примеру, то же ООО «Лист» одним из первых среди строителей начало выпуск пластиковых окон, алюминиевых витражей, рольставен, гаражных ворот, кованых балконных ограждений, фонарных столбов, стальных входных дверей, пеноблоков и т.д. Собственное производство значительно ускоряет работу на более чем десяти объектах «Листа» (включая шесть домов). Перенять опыт стараются многие строительные компании. Шутка ли, возить материалы из пятнадцати городов России и Башкирии! В нашей области около 170-ти предприятий, производящих стройматериалы. Однако их мощности не используются на полную катушку из-за отсутствия инвестиций. Потому и не хватает столь необходимой и относительно недорогой продукции. Строители вынуждены везти ее из Нефтегорска, Салавата, Мелеуза, Кумертау, Магнитогорска, Самары и других городов. К примеру, цемент (крупная фирма расходует его порядка трех тысяч тонн в месяц) доставляют в основном из Коркино, а те, кто пытается сэкономить на качестве, – из Новотроицка. Большие объемы щебня везут из орских карьеров, армированную сталь (одному крупному застройщику требуется до трех тысяч тонн в год) – из Челябинской области и Новокузнецка. Лицевой кирпич в Оренбуржье вообще не производят, поэтому завезенная «облицовка» на вес золота – от 19 рублей за штуку... Однако главная трудность, по словам Е.И. Петрова, даже не в этом. Сегодня на строительном рынке остро чувствуется дефицит хороших проектных работ. Особое развитие получает монолитное строительство (еще два года назад не был сдан ни один такой дом, а сейчас их предостаточно). Добротные проекты «монолиток» с красивыми фасадами многие покупают в башкирской организации «Уфаархпроект», что также повышает цену квартир. Не проще ли создать серьезный проектный институт в Оренбурге? В разное время было несколько таких попыток. Зарождалась даже мысль собрать лучших архитекторов под крышей ранее шестнадцатиэтажного (сейчас 12-этажного) недостроя на Советской. Это здание так и стоит «мертвым упреком», впрочем, как и сама идея создания проектного института с богатыми возможностями...

Между тем строительство жилья в областном центре набирает обороты.

– В прошлом году «под ключ» сдали 232 тысячи квадратных метров жилья, - подчеркнул заместитель главного архитектора Оренбурга А.В. Лукашов. – В этом году планируем ввести в строй уже 257 тысяч квадратных метров...

Показатели, прямо скажем, неплохие – такими темпами мы имеем шанс приблизиться к объемам сдаваемого жилья в 70-80-х годах. Тогда, в период бума индустрии жилищного строительства, ежегодно вводили около 350 тысяч квадратных метров. Правда, с одной лишь разницей: в советские годы масштабного роста новостроек инвестиции шли из федерального бюджета и городских предприятий (большей частью «Оренбурггазпрома»). Сегодня, увы, практически все жилье – коммерческое. К тому же цены на него беспрестанно растут. В следующем году застройщики вновь предрекают немалое удорожание, причем связанное главным образом не с ростом тарифов на энергоносители и цен на материалы. Дело в том, что федеральные законотворцы не торопятся разработать регламентную документацию для регистрации новостроек в юстиции. Ожидая принятия пакета документов (взаимосвязанного с новым Жилищным кодексом), застройщики вынуждены брать кредиты. Банковские проценты, конечно же, включат в цену жилья...

Кому светят льготы?

Что делать, если вы не в состоянии купить даже санузел в новой квартире, а старая стала слишком мала для разросшейся семьи? Встать в очередь на улучшение жилищных условий? С 1-го марта закон сильно сократил список претендентов. Если вы не бездомный старый инвалид с кучей малолетних детей, переживший Чернобыльскую аварию, Афганистан, русско-турецкую войну и еще тридцать три напасти, бесплатное жилье вам вряд ли светит. Если серьезно, то даже очередники, десятилетиями ждущие нового «угла», сегодня имеют мало шансов на новоселье. Что уж говорить о молодежи со скромным достатком. Три года назад Правительство приняло подпрограмму «Обеспечение жильем молодых семей» российского целевого проекта «Жилище» на 2002-2010 годы. На основе общефедеральной программы региональные власти должны были разработать собственные продукты поддержки. В нашей области программа для молодых семей была сформирована совместно с ОАО «Оренбургская ипотечная жилищная корпорация». Два года назад эта финансовая структура и областная администрация впервые опробовали льготно-кредитную схему. Шанс попасть в проект появился у супругов в возрасте до 30 лет, имеющих детей, из которых хотя бы один рожден после 28 августа 2002-го года (дата принятия программы). Приоритет здесь один: чем больше детей, тем вероятнее получить бюджетную субсидию и займ по льготной процентной ставке на двадцать лет. На сегодняшний день благодаря этому проекту новоселье в Оренбуржье отметили более сотни семей. Немного? Причина - в дефиците средств субсидирования. Изначально наша область выиграла конкурс на получение федеральных денег. На эксперимент нам выделили всего пять миллионов рублей из казны России и три миллиона взяли из регионального бюджета. Этого хватило, чтобы помочь 24 семьям из двенадцати территорий Оренбуржья. В прошлом году на воплощение программы в жизнь потратили уже более двадцати миллионов рублей...

Городская администрация, несмотря на скудность бюджета, почти одновременно с областной приняла решение субсидировать жилье для бюджетников, правда, по другой схеме. Первый «социальный» дом сдали в конце 2003-го года. В нем тридцать процентов от стоимости квартиры вносила семья, а семьдесят – город (из внебюджетных источников). В прошлом году соотношение оплаты изменилось с точностью до наоборот. Всего же по этой программе жилищные условия улучшили более двухсот семей...

Мечтая «раздвинуть стены», многие оренбуржцы присматриваются к ипотеке. Пока такую услугу предлагают немногие финансовые институты, да и процентные ставки (от 14 % годовых) «кусаются». Нашли банк, предлагающий 5-7 процентов? Не стоит обольщаться: наверняка он учтет свою выгоду в комиссионных сборах и в размере первоначального взноса (более 30 % от стоимости квартиры). Но главный подвох все-таки не в этом. Если с вас не требуют справки о приличном официальном (!) заработке, наверняка оформят залог на ваше имущество, как уже существующее, так и будущее (то есть квартиру). При этом гарантий в том, что заемное жилье у вас не отсудят по каким-либо причинам, - нет...

***

Реальные цены на строящееся жилье в Оренбурге (в рублях за квадратный метр)

Улица Цена

Терешковой от 17 тыс.

Челюскинцев-М.Жукова от 22 тыс.

Ленинская от 20 тыс.

Салмышская от 15,5 тыс.

Транспортная от 15 тыс.

Диагностики от 16 тыс.

МЖК от 16 тыс.

Цены на вторичном рынке жилья (в тысячах рублей)

Район 1-комн. 2-комн. 3-комн.

ул. Чкалова 740-950 1060-1400 1270-1700

ул. Туркестанская 730-950 1050-1300 1100-1390

ул. Терешковой 780-900 1020-1320 1100-1330

пр. Победы 630-790 830-900 980-1280

п. Степной 670-780 860-880 920-1300

гора Маяк 630-660 600-710 730-850

Аренда 620-650 620-830 720-860

Карачи 650-670 830-950 850-900

П. Южный 660-710 810-860 930-1100

Хлебный городок 550-980 710-1250 850-1350

Отнимите от этих цен 5-7 процентов на «торг» и узнаете реальную стоимость.