Наталья Грищенко

С чем связан стремительный рост цен на жилье? Почему вторичный рынок на 40 процентов дороже первичного? Какова себестоимость новой квартиры, и сколько мы переплачиваем застройщику?

Может ли молодая семья со средним достатком в одночасье улучшить жилищные условия? Эти вопросы особенно остро встают на фоне нацпроекта «Доступное жилье»…

Сколько стоит дом построить?

По темпам возведения жилья Оренбург – один из лидеров Приволжского округа. В прошлом году строительный бум подарил нам порядка 250-ти тысяч квадратных метров. В этом планируется сдать уже около 290 тысяч, а в следующем – все 320 тысяч! В этих цифрах – практически половина жилья, готовящегося к сдаче во всей области. Казалось бы, при таких эффективных скачках строительных показателей цены на жилье должны ползти, как черепахи. Но они скачут шустрее пантеры. Год назад квадратный метр новостройки оценивался от 14-ти до 22-х тысяч рублей. Сегодня он доходит до 27-ми тысяч. В чем причина? Их несколько, в том числе: дефицит местного материала и дороговизна завезенного (нас снабжают около двадцати городов России и Башкирии), отсутствие магистральных сетей, внедрение новых недешевых технологий и т.д.

На цену влияет и инженерная «начинка» дома (индивидуальное отопление и дымоходы, общий быстрый Интернет, вентилируемый фасад, металлопластиковая разводка коммуникаций и другие атрибуты комфорта). Также немаловажен район и наличие инфраструктуры. Если раньше, не мудрствуя лукаво, ограничивались локальной застройкой, то сейчас отдают предпочтение целым микрорайонам. Одновременное возведение школ, больниц, библиотек и прочего соцкультбыта влетает в копеечку. Какова себестоимость квадратного метра новостройки? У разных компаний (а их у нас только крупных – порядка двадцати) она варьируется от 15-ти до 18-ти тысяч рублей. Нетрудно подсчитать, что себестоимость дома начинается от 180-ти миллионов рублей. Возведение многоэтажек – затратное, энергоемкое и чрезвычайно хлопотное занятие. Взять, к примеру, такую «мелочь», как проект. В Оренбуржье такое дело в дефиците, а потому оригинальные, да и просто добротные проекты, как правило, заказывают у соседей. Понятно, что стоит такая работа не одну и даже не десять сотен рублей… Еще одна причина дороговизны новостроек – скупка квартир предприимчивыми риэлторами. По оценке специалистов, они покупают больше всех квадратных метров уже на первых (самых дешевых) этапах строительства. Далее идут денежные переселенцы с Крайнего Севера, граждане, перед которыми государство в долгу, и наши обеспеченные земляки. Последних, кстати, абсолютное меньшинство. По оценкам аналитиков, приобрести жилье на свои кровные могут лишь десять процентов оренбуржцев. А ведь у нас отнюдь не самые высокие цены, как бы странно это ни звучало. В соседних Самаре, Уфе, Екатеринбурге и некоторых других центрах жилье на порядок дороже…

Кто снизит цены?

Можно ли удешевить жилье? В принципе да – если за это серьезно возьмутся законодатели. Первые подступы к извечной проблеме они уже сделали: согласились предоставлять заказчикам-застройщикам гарантии по кредитам на прокладку сетей и перечислять деньги из федерального и регионального бюджетов на субсидирование процентной ставки по займам.

- В этом году стартовала программа, по которой консолидированные субсидии гасят до 80-ти процентов банковской ставки за инженерные коммуникации, - комментирует первый заместитель начальника МУП управления капитального строительства Александр Шевченко. – Только область согласилась дать более 46-ти миллионов рублей в течение трех лет. На эти деньги сети прокладывают в 17-ом, 19-ом и других микрорайонах. В общей сложности, в этом и следующем годах (в рамках нацпроекта) на модернизацию коммуникаций в Оренбуржье планируется истратить около 600 миллионов рублей. Таким образом, износ сетей может снизиться до 55 процентов…

Еще один шанс сделать жилье более доступным – развить систему страхования ипотечных кредитов, чтобы существенно снизить первоначальный взнос. Судите сами: стандартная трехкомнатная квартира стоит от 1200 тысяч рублей. Десять процентов от этой суммы найдет не каждая молодая семья, решившаяся на кредит. Национальный проект берется искоренить эту проблему, предусматривая на ближайшую перспективу свыше 5700 миллионов рублей. Но из этой суммы Оренбуржью достанется только 200 миллионов, а это капля новоселья в море бесперспективности… Громко воспевая достоинства национального приоритета «Доступное жилье», государственные мужи, видимо, рассчитывали на словах убедить народ в том, что вскоре главный национальный бич будет повержен. Однако теория не всегда дружит с практикой, а последняя вновь показывает, что большинству россиян хоромы не светят. Взять программу субсидирования процентной ставки за прокладку коммуникаций. Попасть в нее – сорвать Джек-пот. Коснуться ипотеки – снижение процентной ставки ежегодно не более, чем на один процент. Цены же растут сразу на несколько пунктов. Так, в этом и следующем годах кредиты на жилье под 12 и 11 процентов годовых должны взять 5 тысяч и 8 тысяч жителей Оренбуржья соответственно. Общая сумма превысит 5,5 миллиарда рублей из 259-ти миллиардов, выделенных на ипотеку. С одной стороны, можно порадоваться, но только пока не схлынет восторг от новоселья.

А потом все эти семьи долгие годы будут кормить банки, экономя на собственном столе…

А с унитазом – дороже!

Если цены на первичном рынке можно регулировать хотя бы теоретически, то на вторичном это вообще не представляется возможным. В прошлом году последний был на 30 процентов дороже новостроек, в этом - уже на 40 процентов. В чем причина? Новые дома сдаются без чистовой отделки и сантехники. В старых - хотя бы это имеется. Кроме того, покупая обжитую квартиру, человек рискует только в случае попадания на «черных» риэлторов. А новострой вполне может стать долгостроем. Начиная с 2000-го, надежды оренбуржцев не оправдали, как минимум, пять компаний. Дольщики-инвесторы до сих пор ходят по судам. Некоторые застройщики предлагают потенциальным новоселам вступить в кооператив с накопительной системой, что также определенный риск. Вот и дорожает вторичный рынок, тем более, что регулировать его государство не в состоянии. Сейчас по меркам риэлторов – «мертвый штиль», когда жилье продать да и выгодно купить могут лишь счастливчики. Но уже осенью начнется квартирный бум, а следовательно, вновь подскочат и цены. Это правило касается в том числе и частных домов, на которые в последнее время особый спрос. Оренбуржцы стремятся заполучить хотя бы каркасно-засыпные халупы не только в престижных районах, но и в ранее не пользовавшихся спросом Бердах, Кушкулях и на Маяке. Цена на них практически сравнялась и граничит со стоимостью добротной трехкомнатной квартиры. Те, кому клочок земли в черте города не по зубам, стараются урвать в пригороде. Один из самых дешевых поселков - 9-е Января – там десять соток стоят около 150-ти тысяч рублей. Чуть выше цена земли в Подгородней Покровке, колхозе им. Ленина и Кушкулях. Ивановка, Пригородный, Солнечный, Ростоши, Неженка и поселок имени Куйбышева втрое дороже, а Весенний и вовсе окрестили «Оренбургской Рублевкой». Спрос на дома и участки, главным образом, обусловлен все той же дороговизной квартир со вторичного рынка. Построить дом на сто «квадратов» сегодня дешевле, нежели купить двухкомнатную улучшенной планировки. В последнее время народ начал экономить еще и на самостроях. Многих не пугают даже показательные сносы. Можно предположить, что с этого года самовольно возведенных домов будет еще больше: народ обрадовался новому закону, так называемой «дачной амнистии». Дело в том, что законотворец далеко не прозрачно намекнул о том, что незаконное жилье можно будет узаконить, просто задекларировав его наличие. Однако спешим предупредить: прежде чем это будет возможно на практике, пройдет не менее полугода. Пока неясен даже сам механизм действия многих положений «амнистии», требуется соответствующее Постановление Правительства и куча нормативно-правовых актов…

Для тех, кто мечтает о доме, но не в состоянии купить землю по рыночной цене, городские власти вскоре смогут предложить альтернативу. Сейчас готовятся документы для первого участка, который будет выставлен на аукцион под строительство индивидуального жилья…

За льготника заплатит государство

В очередях на улучшение жилищных условий долгие годы стоят десятки тысяч оренбуржцев. Кому из них повезет в первую очередь? Судя по приоритетам нацпроекта – федеральным льготникам и небольшому числу молодых семей с детьми. В 2006-2007 годах в счет выполнения гособязательств по предоставлению жилья планируется осчастливить новосельем 76,2 тысячи россиян, в том числе 1,2 тысячи жителей Оренбуржья и свыше 250-ти семей из областного центра. Субсидии по государственным и жилищным сертификатам получат отставные военные, инвалиды, чернобыльцы, вынужденные переселенцы, граждане, выехавшие с Крайнего Севера и некоторые другие категории. Для молодых семей – отдельная областная программа, по которой за них оплачивают не менее 35-ти процентов приобретенного жилья бюджеты всех уровней. За остальных должен побеспокоиться город, выкроив крохи из дефицитной казны. Глава Оренбурга Юрий Мищеряков подписал постановление, согласно которому на помощь в строительстве и приобретении жилья могут рассчитывать молодые и многодетные семьи, инвалиды, работники бюджетной сферы, одинокие матери и пенсионеры. Основание для получения субсидии – проживание в аварийном и ветхом жилье, а также в квартирах и домах, по площади не соответствующих нормам. Что для этого надо? Для начала – встать на учет в городском Управлении жилищной политики. Затем, по мере освобождения муниципального фонда, можно рассчитывать на жилье. Субсидия на покупку нового дома или квартиры может составлять до 30-ти процентов от средней рыночной стоимости. Кстати, особые условия муниципальные власти предусмотрели для горожан, пострадавших во время чрезвычайных ситуаций. Например, если дом нельзя восстановить после пожара, субсидия может равняться полной стоимости нового жилья…