Наталья Евсеева

Как улучшить жилищные условия, если за душой ни гроша, а влезать в долги не в ваших правилах? Как вариант – продать свой угол и купить квартиру в новостройке. Парадокс, но вторичный рынок недвижимости дороже первичного примерно на тридцать процентов. Однако и здесь подстерегают подводные камни…

Не так дешев новострой, как его малюют…

В поисках ответа на больной квартирный вопрос листаю газету «Мой квадратный метр». Взгляд цепляют заманчивые предложения в новостройках. Однокомнатные, не уступающие по площади трехкомнатным «хрущевкам», - от 1100 тысяч рублей. Двухкомнатные – от 1380 тысяч. Выходит, квадратный метр жилья в 18-ом микрорайоне стоит от 21 тысячи рублей, даже учитывая накрутку риэлтора (в объявлениях – сплошь агентства). Все гениальное просто: моя однокомнатная квартира в старом доме на Туркестанской стоит больше, чем просторная «двушка» в новостройке. Решено: продаю свою каморку и покупаю хоромы в «мертвом городе»! Не откладывая в долгий ящик, лечу смотреть микрорайоны с романтичными названиями: «Вишневый квартал» и «Черемушки». Высотки, даже несмотря на окружающий их строительный хаос, – ну, просто картинки! В некоторых домах, сданных в январе этого года, новоселы уже вовсю ведут отделочные работы. У подъезда одной из многоэтажек работяги выгружают из микроавтобуса кафель и вагонку. Шустрый мужичок (по всему видно – хозяин) незлобиво ворчит на неуклюжих отделочников.

- Если не секрет, почем в вашем доме квадратный метр? – интересуюсь у новосела.

- Как и во всем «Вишневом квартале», - 25 тысяч «деревянных». Я вот за свою «трешку» почти два с половиной миллиона застройщику выложил. За такие деньги могли бы и ремонт обеспечить…

Как же так? Выходит, объявления – всего лишь уловка риэлторов?..

Следующей остановкой стала «смотровая» площадка первого дома в комплексе «Черемушки». Шестнадцатиэтажная монолитка смотрится очень фактурно. Ее, как и соседние дома, возводит питерская компания. Прямо со стройки звоню в ее оренбургский офис:

- Сколько стоит квадратный метр в ваших высотках?

- Если рассчитываетесь сразу, то 24 тысячи рублей, с рассрочкой до мая – 25 тысяч.

- В каком из ваших домов я могу приобрести квартиру?

- Пока только в первом, сдача которого намечена на четвертый квартал этого года.

- А почему только там, ведь рядом стоят и другие дома вашей компании?

- В них квартиры сейчас не продаются по причине… Впрочем, с какой стати я должна объяснять?

- Договор долевого участия я смогу зарегистрировать в юстиции, как только полностью рассчитаюсь за квартиру или раньше?

- Нет, только после сдачи дома и получения Вами права собственности на жилье…

Стоп, а зачем мне договор инвестирования, регистрация которого означает, что квартира именно моя, после получения права собственности на нее? Ведь по логике, это документ–страховка на случай неприятных неожиданностей от застройщика. Вполне возможно, что компания с центральным офисом почти за три тысячи километров от Оренбурга – достойная, состоятельная и дольщиков не кидает. Однако после «Социальной инициативы» даже мелкие непонятки серьезно настораживают…

Почему дорожает жилье?

Помочь разобраться в ценовой политике застройщиков и возможных казусах с новым жильем я попросила руководителя компании «Лист» Евгения Петрова.

- Дешевого жилья сегодня в принципе быть не может, - подчеркнул Евгений Иванович. – Причин тому много, в том числе постоянный рост стоимости стройматериалов. В начале марта мы получили от поставщиков уведомительные письма, в которых они сообщают, что материалы подорожали до девятнадцати процентов. Взять, к примеру, цемент: в начале года тонна уже стоила более 2800 тысяч рублей. С этого месяца прибавляем к этой сумме еще 12-16 процентов. Такая же ситуация и с другими стройматериалами. Не так давно в Оренбуржье была принята программа «Развитие производственной базы жилищного строительства в 2007-2010 годах». Ее воплощение в жизнь должно сформировать сбалансированный областной рынок современных конкурентоспособных материалов и услуг, а также содействовать вводу и модернизации новых производств и привлечению инвестиций… Еще одна немалая составляющая цены квадратного метра новостройки – прокладка инженерных коммуникаций в новых микрорайонах. Хотя градостроительный кодекс и обязывает (с 1-го октября 2005-го) городские власти предоставлять под застройку участки уже со всей необходимой инфраструктурой, реально это попросту невозможно. В бюджете Оренбурга, как и других городов, денег на это не хватит. В июле прошлого года Оренбуржье стало одним из победителей конкурсного отбора субъектов РФ на получение господдержки в рамках подпрограммы «Жилище» - «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой». Не так давно и руководство области утвердило подобный проект, рассчитанный на 2007-2010 годы. Предполагается, что субсидии на возмещение части затрат на уплату процентов по кредитам застройщиков повысят объемы ввода жилья и снизят его цену. Но, на мой взгляд, этих денег будет явно недостаточно. Что значат три миллиона рублей, выделенные на коммунальную инфраструктуру целого микрорайона? Капля в море. Такие субсидии проблемы не решат. В данном случае должна быть мощная федеральная поддержка, которой, увы, пока не чувствуется…

- Евгений Иванович, сегодня на оренбургском рынке масса застройщиков, в том числе новых. Как не попасть впросак, приобретая квартиру на первых этапах возведения дома?

- Прежде всего необходимо проверить документы (компания обязана их предоставить!): лицензию, разрешение на строительство конкретного дома, договор аренды земельного участка, проектную документацию и т.д. Отдавая деньги, обязательно заключайте договор долевого участия (инвестирования) и регистрируйте его в юстиции. Согласно Федеральному закону №314, введенному с 1-го апреля 2005 года, застройщик не может уклониться от этого договора и не должен препятствовать его регистрации. К сожалению, часто сами покупатели квартир в новостройках не желают регистрировать договоры инвестирования. К примеру, в 14 б микрорайоне из ста заключенных договоров зарегистрировано только 30-35 процентов. Люди, видимо, не понимают, что регистрация этого важнейшего документа – гарантированная защита от неприятностей. Ведь квартира в недостроенном доме считается проданной именно с момента регистрации договора!..

Защити себя сам

Что реально делает законодатель, дабы удешевить или хотя бы стабилизировать стоимость вожделенного квадратного метра в новостройке? Пока только разрабатывает стратегии развития рынка недвижимости и выдает незначительные суммы господдержки, необходимой регионам на увеличение строительства жилья. Да, программу господдержки модернизации коммунальной инфраструктуры приняли. По идее она должна позволить сделать акцент на развитие новых микрорайонов. Законодатель предусмотрел возможность комплексного освоения земельных участков для жилищного строительства. Подписал, что каждый дом должен обладать собственной территорией, на которой будут размещаться детские площадки и скверы. Но ведь новые микрорайоны развивались бы и без этого, так как точечная застройка себя уже исчерпала, по крайней мере в Оренбурге. Строители и без законодателя давно поняли, что квартиры в доме с благоустроенным двориком и детским садом поблизости продаются быстрее и за более высокую цену.

С «удивлением» разобрались. Теперь посмотрим, что у нас с гарантиями ответственности застройщика. Как законодатель заботится о деньгах будущего новосела, вложенных в недострой? Пока только на словах, но, возможно, в ближайшее время гарантии лягут и на бумагу. Так, на недавнем заседании рабочей группы по решению проблем пострадавших соинвесторов при Министерстве регионального развития РФ была одобрена идея введения обязательного страхования ответственности застройщиков перед дольщиками. Таким образом, правительство надеется предотвратить мошенничество на рынке недвижимости. В чем смысл процедуры? Застройщик будет страховать себя от риска не исполнить свои же обязательства. Не исполнит – страховая компания рассчитается с соинвесторами. Вроде бы удобно всем, но мы живем в России. Не создаст ли такое нововведение благодатную почву для злоупотреблений недобросовестных застройщиков?..

Пока государственные мужи морщат умные лбы, решая, как осчастливить всех сразу, будущий новосел вынужден страховать себя сам.

Чего стоит опасаться, приобретая квартиру в новостройке

1. Дом еще не сдан, а застройщик отказывается регистрировать договор вашего долевого участия в строительстве. Возможно, приглянувшаяся вам квартира уже продана.

2. Конца строительству еще не видно, а сроки действия разрешения подходят к концу. Возможно, их продлят, но все-таки стоит задуматься: может, у компании не все в порядке с финансами и дому грозит стать долгостроем?

3. Риэлтор продает квартиру по доверенности с правом получения денег. В этом случае – риск особенно велик, ведь тот, кто выдал доверенность, в любой момент может ее отозвать. Выяснить, действует ли доверенность на момент сделки, фактически нереально – оформить ее можно у одного нотариуса, а отменить – у другого.

Купите квартиру по доверенности, а владелец предъявит на нее права, мотивируя тем, что документ был отменен еще год назад. Суд решит явно не в вашу пользу.

4. Риэлтор просит рассчитаться до регистрации сделки в юстиции. Говорит, что эту жилплощадь «вырывают с руками». Перед тем как платить, проверьте у застройщика подлинность документов на квартиру.

5. Риэлтор требует аванс. Давать не стоит – не исключена афера с оттягиванием сроков оформления сделки. Возьмет аванс, а к моменту сдачи дома скажет, что цена квартиры выросла: либо платите большую сумму, чем оговаривалось ранее, либо остаетесь без денег и жилья.

А теперь – внимание! Больше всего должна насторожить низкая стоимость квартиры. Варианты афер тут могут быть самыми разными, вплоть до продажи жилья сразу нескольким покупателям…