Наталья Грищенко

Вы так долго этого ждали! И вот в руках – договор на совместное инвестирование (долевое участие, подряд, ипотечное кредитование и т.д.). По сути, все эти бумаги одно и то же – контракт купли-продажи вожделенных квадратных метров жилья с отсрочкой платежа. Стоп! Не спешите подписывать…

В ловушку кабального документа при покупке квартиры попадает большая часть будущих новоселов. Оно и понятно: договор всегда составляет застройщик или главный инвестор. А приобретатель, как правило, ставит “автограф”, не особо вчитываясь в пункты. Проходит несколько месяцев и в адвокатскую контору стучится новый клиент. Как защитить свои права и сбережения? Практические советы дает председатель коллегии адвокатов №2 Дзержинского района Ю.В. Лаштабо.

- В сделках с недвижимостью масса юридических нюансов, способных оставить не только без угла, но и без штанов, - считает Юлия Владимировна. - Рассмотрим типичную ситуацию: человек вкладывает деньги в квартиру в строящемся доме. Внес почти всю стоимость, а последний платеж просрочил. Если в договоре нет пункта о предоставлении именно того жилья, за которое долевой инвестор рассчитывается, сумма уходит на… возведение другого дома. Застройщик “крутит” деньги вкладчика, а тот ждет еще два или три года! Несостоявшемуся новоселу без обиняков говорят: “Извини, но ты не доплатил и твою квартиру пришлось продать по рыночной цене”. И все по закону! Кстати, случается, что в контракте (к примеру, подряда) и вовсе не указывают, для каких целей человек инвестирует строящиеся метры. Если не написано, что приобретается жилье, после сдачи дома горе-вкладчику могут лишь вернуть его деньги с мизерным процентом, который обычно не покрывает даже величину инфляции, и на такой “возврат” квартиру уже не купить. Дело в том, что инвестиционная цена жилья намного меньше рыночной. Статья 395 Гражданского кодекса предусматривает компенсацию за пользование чужими деньгами. Здесь применяется ставка рефинансирования Центробанка, но опять же при условии наличия соответствующего пункта об индексации в договоре!

- Что еще должны оговорить стороны, чтобы у будущего новосела были конкретные гарантии?

- Необходимо в полной мере расписать предмет договора: метраж квартиры, этаж, подъезд, стоимость квадратного метра, в том числе и лоджии, полноту внутренней отделки, возможное изменение площади жилья и то, как оно может сказаться на стоимости, потенциальное увеличение цены из-за удорожания материалов и т.д.

Обычно клиенты не обращают внимания на отсутствие этих условий, а потом судятся годами. Есть еще один момент: когда приобретаешь квартиру в строящемся доме с рассрочкой платежа, надо внести пункт о невозможности изменения процентной ставки в одностороннем порядке. На этот счет есть Постановление Правительства, но если в бумаге не указать фиксированный процент, застройщик может поступить как ему заблагорассудится.

Еще одна распространенная ошибка – не оговаривается процент за отсрочку сдачи дома. Очень часто застройщики не укладываются в обещанные сроки, обвиняя в этом неплатежеспособных вкладчиков. Но добросовестный плательщик не виноват в том, что потенциальный сосед на мели!

- А если предположить, что люди вселились, а по бумагам дом еще не сдан. Бывает такое?

- Естественно, причем жить без прописки, оформления прав собственности и договора с коммунальной организацией можно несколько месяцев! В этом случае застройщик наверняка выставит временные коммерческие расценки на комуслуги. Но возможен и худший вариант: безвременные суды новоселов за признание права на жилую площадь…

- Как избежать всех этих казусов?

- Если взяли в руки договор – делайте копию и бегите к адвокату. Именно к нему, а не к обычному юристу, практика которого не всегда позволяет разбираться в тонкостях сделок с недвижимостью. Больше ста рублей за услугу не отдадите, а уверенность приобретете. Если застройщик не согласен на ваши условия – без промедления рвите контракт и ищите другую компанию!