За что платит человек, покупая вексель компании–застройщика? За будущую квартиру? Отнюдь! Приобретение ценной бумаги вовсе не гарантирует новоселья. Впрочем, как и подписание предварительного договора о совершении в будущем сделки купли-продажи жилья. Между тем всё больше оренбуржцев становятся донорами в «серых» схемах привлечения денег в строительство. «Чёрные» риэлторы на этот раз ни при чём, речь идёт о крупных и достаточно известных в городе фирмах-застройщиках. Как не попасть впросак на первичном рынке жилья? Об этом рассказывает заместитель Главы города по градостроительству и архитектуре В.А. Тамбовцев.
- Виктор Александрович, в последние годы оренбуржцы не раз обжигались на различных финансово-строительных «пирамидах». Казалось бы, теперь мы учёные и абы кому деньги не отдаём. Кроме того, долгожданный Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости» вроде бы должен защитить нас от недобросовестных застройщиков…
- Закон страхует от определённых махинаций, но появляются новые «серые» схемы, и люди вновь отдают не глядя свои сбережения. К примеру, закон установил нормы поведения застройщиков, в том числе определённый порядок привлечения денег в строительство. Согласно этому застройщик обязан иметь разрешение на возведение объекта, зарегистрированное в Управлении Федеральной регистрационной службы право на земельный участок, отведённый под застройку, положительное заключение государственной экспертизы на проектную документацию, опубликованную проектную документацию на объект долевого строительства либо зарегистрированный в установленном порядке договор долевого участия в строительстве объекта, заключённый с другим застройщиком. Прежде чем отдать деньги, требуйте эти документы – вы имеете на это право!
Увы, сегодня никто не застрахован от проблем даже в случае обращения к крупным застройщикам. Дело в том, что наряду с привлечением денег по договору долевого участия, как предусмотрено в законе, они используют и «серые» схемы, при которых шансы дольщиков на получение квартиры становятся весьма призрачными. К примеру, если средства привлекаются при помощи векселей. Застройщик выпускает их на определённую сумму и продаёт участнику строительства. При этом человек рассчитывает получить конкретную квартиру, но это не прописано ни в самой ценной бумаге, ни в договоре купли-продажи векселя! Если дом не будет построен, человеку могут просто вернуть его деньги. Сегодня вексели выпускают такие компании, как «РемСтройСпб», ЗАО «ЛикосСтрой», ООО «Квартал». Конечно, никто не утверждает, что эти застройщики лукавят, но их клиенты должны знать: покупка векселя юридически не имеет ничего общего с приобретением определённого жилья! Формально вексель не связан с обязательством застройщика предоставить квартиру. Другими словами, это вовсе не долевое строительство, при котором дольщика защищает закон.
- Ещё один распространённый вариант продажи жилья на стадии его возведения – договор займа. Застройщики предлагают заключить его до ввода дома в эксплуатацию, то есть пока нельзя зарегистрировать право собственности на квартиру…
- Это примерно то же самое, что и вексельная схема. По договору займа застройщик, получив деньги, всего лишь обязуется вернуть гражданину такую же сумму без начисления процентов. Вот и всё! В договоре займа нельзя предусматривать возврат других вещей вместо денег – в этом случае мы имели бы дело с куплей-продажей. Как и вексель, этот документ всего лишь удостоверяет денежное обязательство строительной фирмы и не даёт гражданину прав на квартиру.
- А подписание предварительного договора о заключении в будущем сделки купли-продажи страхует от возможных проблем? Вот, например, ООО «НефтьЖилИнвест», успешно работающее далеко не первый год, заключает такие договоры и никто не жалуется…
- Отнюдь. Такая схема вообще не гарантирует передачу квартиры дольщику! Объясню почему. После подписания предварительного договора купли-продажи дольщик переводит средства на счёт застройщика и за ним закрепляется квартира в строящемся доме. По сути, такое закрепление – филькина грамота, так как право собственности на жильё гражданин сможет оформить, только заключив настоящий договор купли-продажи. А это произойдёт лишь после сдачи дома в эксплуатацию и регистрации права собственности за застройщиком.
- Виктор Александрович, выходит, столь распространённые схемы привлечения денег в строительство не гарантируют ответственности застройщиков?
- Именно так. Единственный вариант, при котором с них можно будет спросить, – заключение договора долевого участия в строительстве. В этом случае за просрочку ввода дома в эксплуатацию и несвоевременную передачу квартир дольщикам застройщик будет нести материальную ответственность.
Беседовала Анна Снегирёва.