Проверяй и… проверяй
Необходимость изменений в ЖК, где даже не было термина «управление многоквартирным домом», назрела давно. Закон толком не прописывал обязанности жилищных организаций и не защищал людей от их произвола. Пробелы в законодательстве привели к возникновению тысяч фальшивых ТСЖ, организовать которые проще простого, а ликвидировать силами жильцов весьма проблематично. Не так легко было избавиться и от недобросовестных управляющих, а о попытках создания жильцами альтернативных ТСЖ уже можно слагать легенды (чего стоит только затяжная война между товариществами «Айсберг» и «Марьино» за пять домов на ул. Салмышской).

В обновлённом кодексе эти вопросы постарались решить. Для начала ликвидировали целый пласт столь плодородной для обмана собственников почвы. Отныне застройщикам запрещается создавать либо приводить в новые дома «карманные» ТСЖ, которые покупатели автоматически «приобретают» в комплекте с квартирой. Интересы новосёлов для такого товарищества – дело десятое, главное – замолчать ошибки «хозяина» и принять дом без проволочек. Теперь же с такой «преемственностью» будет покончено. Жители лично выберут способ управления - для этого застройщик обязан предоставить всю необходимую информацию о доме, которой сегодня монопольно владеет. До того момента, как собственники определятся с жилищной организацией, следить за зданием будет УК, выигравшая муниципальный конкурс.

Вообще роль городской власти в делах коммунальных отныне значительно расширена. По жалобам жильцов на ненадлежащую работу ТСЖ или УК местная администрация должна в течение пяти дней начать проверку. Если за 15 дней факты ненадлежащего выполнения обязанностей подтвердятся, она должна собрать общее собрание жильцов и вместе с ними определить судьбу этой управляющей организации. Так что теперь у людей отпадает необходимость по любому поводу запускать продолжительную и недешёвую судебную процедуру.
В Управлении ЖКХ администрации Оренбурга говорят, что к такому участию в жизни горожан готовы. Тем более что при содействии их специалистов была выиграна уже не одна «товарищеская» война. Так, недавно наконец-то была завершена эпопея со сменой руководства в ТСЖ «Сырейка». Конфликт с управляющим, который мог неделями не появляться на работе, у жильцов начался ещё в 2004 году. В поисках лучшей доли собственники перепробовали много вариантов: пытались и сместить его с должности, и перейти в соседнее товарищество, и создать собственное. Однако ситуацию удалось разрешить только в конце прошлого месяца: по результатам аудиторской проверки финансово-хозяйственной деятельности правления ТСЖ договор с управляющим А.И. Кузьминым был расторгнут. С 23 мая его место занимает А.А. Кисленко. С ним правление ТСЖ заключило договор на один год с испытательным сроком на 6 месяцев. Примечательно, что в конкурсе за право возглавить товарищество участвовало аж 25 человек. Настолько эта должность кажется оренбуржцам привлекательной…

- К сожалению, в сферу управления многоквартирными домами нередко попадают люди, которые преследуют лишь корыстные цели. Они забывают, что в системе ЖКХ самый главный человек – не управляющий, не поставщик услуг, а собственник жилья. И именно его чаяния и вопросы для нас стоят на первом месте, - уверен начальник УЖКХ администрации города Сергей Чуфистов. – Ещё до принятия поправок в Жилищный кодекс мы довольно плотно занимались жалобами жителей и принимали посильное участие в контроле за ТСЖ и управляющими компаниями (в частности, разбирались с проблемами собственников ТСЖ «Степное», «Комфорт», «Юность», «Гарант» и др.). В данный момент мы помогаем решить вопрос о смене руководителей в двух жилищных организациях Оренбурга.

Поправки в ЖК серьёзно расширяют полномочия и других контрольных органов — жилинспекций или жилкомиссий. Отныне у них есть право не просто следить за использованием и сохранностью жилищного фонда, но и проверять обоснованность создания ТСЖ, законность их уставов и механизмы избрания руководителей. Причём проверку всех существующих ТСЖ необходимо провести до 1 марта 2013 года. Осуществляться она будет по плану, однако если в адрес инспекции поступит жалоба от жильцов, такое товарищество проинспектируют первым.

Дом-одиночка
Жизнь товариществ собственников жилья и управляющих компаний в обновлённом ЖК РФ прописана от «рождения до смерти». Так же досконально теперь должны быть задокументированы и все вехи их биографии.

Так, для государственной регистрации ТСЖ необходимо представить протокол общего собрания собственников («за» должны проголосовать не менее двух третей собравшихся), устав товарищества, сведения об учредителях, в том числе о размерах долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Причём протокол с решением о создании ТСЖ (равно как и о его реорганизации или ликвидации) должен быть подписан собственноручно всеми собственниками. Предполагается, что это условие значительно снизит количество фактов создания «липовых» организаций на основе фальшивых подписей. Для Оренбурга это более чем актуально.

Важно, что теперь товарищество может создаваться только на одном многоквартирном доме (или нескольких расположенных рядом домах, если суммарное количество квартир в них не превышает 30). Сейчас из 117 ТСЖ города «одиночек» уже больше половины – 75. Однако существуют и «многодетные» организации с десятками (до 58) домов в составе и сотнями тысяч жилых квадратных метров под крылом.

- Многие созданы на базе бывших муниципальных унитарных предприятий, а их сотрудники - настоящие профессионалы своего дела. В управлении таким сложным и опасным объектом как многоквартирный дом, опыт – одна из важнейших составляющих, - уверен начальник отдела по координации деятельности ТСЖ управления ЖКХ администрации города Владимир Филиппов. – Но следует признать, что и в «миниатюрных» ТСЖ существует много плюсов. Все проблемы здесь как на ладони, а значит, решить их можно быстрее и качественнее.

Для желающих отделиться от раздутого ТСЖ и управлять своим домом самостоятельно (или при помощи УК) в поправках предусмотрена упрощённая процедура выхода. Теперь для этого будет достаточно соответствующего решения собственников жилья только в этом доме, а не во всех, принадлежащих ТСЖ-великану. Те же, кому, наоборот, «страшно жить поодиночке», могут создать объединение (ассоциацию, союз) товариществ собственников жилья.

Власть – советам!
Одной из новинок кодекса стала новая форма народного контроля за деятельностью управляющих компаний. На тех домах, где не созданы ТСЖ или жилищные кооперативы, а квартир больше четырёх, теперь должны появиться советы жильцов. Создать их следует в течение года, в противном случае инициативу по организации проявит муниципалитет. Активисты из числа собственников будут представлять интересы дома и контролировать работу УК, при этом общее собрание жителей не потеряет своих полномочий. Законодатели поясняют, что такой подход упростит решение текущих вопросов, например оформление актов выполненных работ, требование снизить оплату за коммуналку при нарушении качества услуг. Кроме того, «советские» жители будут представлять интересы дома в суде, а также планировать работы по ремонту и благоустройству.

Любопытно, что статьи об обязательном для управляющих компаний членстве в саморегулирующих организациях утверждены пока не были - этот вопрос вынесен из Жилищного кодекса и будет рассмотрен отдельно. Как пояснили депутаты, институт управления домами ещё формируется, а потому отдавать весь контроль в руки бизнеса пока рано. Ждут своего решения и вопросы накопления и расходования средств на капитальный ремонт. В настоящее время по поручению Президента РФ готовится отдельный законопроект, который в ближайшее время будет внесен в Госдуму. Так что нынешние поправки в Жилищных кодекс РФ далеко не последние.

Полный текст поправок в ЖК РФ ищи в электронной версии статьи на сайте «Вечернего Оренбурга»: www.vecherniyorenburg.ru.

Цитата: Если поставщикам услуг задолжают жители, относящиеся к льготным категориям, компенсацию расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг им приостановят до тех пор, пока не будет заключено соглашение по погашению долга.